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合建都更危老

1. 何謂都市更新?都市更新有哪些處理方式?
都市更新是為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居
    住環境與景觀,增進公共利益。都市更新處理方式可分為重建、整建及維
    護,說明如下:
    一、重建:指拆除更新單元內原有建築物,重新建築,住戶安置,改進公
        共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。
    二、整建:指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備並改進公共設
        施。
    三、維護:指加強更新單元內土地使用及建築管理,改進公共設施,以保
        持其良好狀況。
2. 辦理都市更新主要的好處有哪些?
辦理都市更新僅需達法定門檻之同意比即可申請,另民眾參與都市更新於開發過程中,其所有權人權益除受都市更新條例保障,更新改建後可享有最高1.5倍法定容積(樓地板面積)獎勵或原建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積外,在實施過程間亦可享有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。
3. 什麼是危老重建?
「危老重建」是為因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質,特制定本條例。
4. 危老重建的條件是什麼?
都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值,且符合下列之一之合法建築物:
 一、經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
 
二、經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
 
三、屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。

 
5. 危老重建需要負擔多少費用?
危老重建會需要自己出錢。但每個案例的條件都不一樣,因此所需的費用不盡相同,若須估算金額,需更詳細探討。相信許多有意重建老舊住宅的屋主,最大的考量還是經費的部分,政府為此提供〈危老建物重建貸款〉,只要手上有屋齡超過30年,或經評估為危老建築之建物者,都可以嘗試申辦危老重建貸款。
6. 危老重建的流程是什麼?
(1)  各縣市政府受理「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的業務窗口提出申請。
(2)  經開業建築師評估適用危老條例申請耐震能力之簽證說明書。
(3)  取得建築物所有權人 1/2 以上之同意並出具同意暨委任書。或公寓大廈區分所有權人會議決議通過之會議紀錄 (含公寓大廈管理組織報備證明)。
(4)  主責單位進行危老資格審查,確認建物是否為歷史建築須保存,並進行結構評估(包含初步評估與詳細評估兩階段,需檢附文件,並可申請評估費用補助)。
(5)  取得全體土地及建築物所有權人之同意,擬定重建計畫申請重建。
(6)  提出建照及拆照申請,核發完成,即可進行施工。
(7)  重建完成核發使用執照,開始進入地價稅及房屋稅減半徵收優惠。
7. 如何判斷房屋適合都更或危老?
每塊土地的條件有所不同,面積、跟土地權利人人數;危老重建所需土地面積無限制,也可能發生地主為單一所有人,所需程序較簡便,能在短時間完成整合;而都市更新需要的土地面積較大,通常土地所有權人人數較多,程序較複雜,所需的時間要較長。
8. 什麼是合建?
「土地合建」是由土地所有權人提供土地,建商負責興建房屋,並就興建完成的房屋,依約定各自分取一定的比例,土地所有權人並將建商分得之房屋所應有的基地持分移轉。
9. 關於合建的型態?
「合建分屋」由地主提供土地、建設公司出資興建房屋,雙方按約定比例或戶別分配房屋及土地持分,地主及建商並得各別出售其所分得的房屋及土地
「合建分售」由地主提供土地、建設公司提供資金興建房屋,雙方並須共同出售土地及房屋,但由地主及建設公司依雙方約定銷售收益的分配比例,分別與買主訂立土地及建物買賣契約
「合建分成」是由地主及建設公司共同與買方先定房地買賣契約,雙方在按約定的比例分配銷售收益